«Для чего покупать квартиру на 20% дороже в доме, который построен абы как»
Правительство приняло решение продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до середины 2021 года. Изначально она должна была завершиться 1 ноября 2020-го. Это, вероятно, хорошая новость для тысяч молодых семей, мечтающих о собственной крыше над головой. Но есть и обратная сторона проблемы: в последнее время эксперты все настойчивее предупреждают о том, что на ипотечном рынке надувается финансовый «пузырь».
Люди берут долгосрочные и весьма обременительные займы на фоне затянувшегося экономического спада и заметного падения доходов населения. Ситуация чревата массовыми неплатежами, выселением людей из квартир, ростом социальной напряженности. Оценить риски «лопания» ипотечного пузыря «МК» предложил финансовым экспертам.
Анна БОДРОВА, старший аналитик ИАЦ «Альпари»:
«Риск ипотечного пузыря будет расти, если ситуация будет развиваться именно в том ключе, как сейчас: кредиты выдаются динамично, но платёжеспособность россиян падает. С ухудшением «портрета» среднестатистического заемщика, банки лицом к лицу окажутся с проблемой просрочек и неплатежей. И вот тогда начнутся проблемы. Самый негативный сценарий предполагает кризис через 8-12 месяцев, самый позитивный — отсутствие кризиса вообще.
Если ипотечный пузырь лопнет, сначала пострадают банки и девелопмент, и только за ними — потребитель. К концу 2020 года ипотечный рынок серьёзных изменений не претерпит, но спрос на кредиты может несколько сдуться. Никому сейчас не выгодно повышение ставок по ипотеке, таким образом, банки одним ударом убьют и застройщиков, обрубив тем надежду на продажи, и потребителей, которым придётся отложить мечту об отдельном жилье».
Алексей КРИЧЕВСКИЙ, эксперт Академии управления финансами и инвестициями:
«Какие проблемы у российской ипотеки? Предполагаю, что качество домов, которые будут сданы в 2022-2023 годах, и на которые делается акцент при льготной ипотеке, будет ужасающим. Нужно понимать, что в пандемию, после моратория на судебные иски о взыскании неустоек за отсрочку выдачи ключей, девелоперы кинули все мощности на раскачку новых проектов. Нередки случаи, когда дом мог спокойно быть сдан в начале 2021 года, но уже сейчас понятно, что задержка будет в районе полугода. При этом застройщики при любом раскладе останутся «в дамках» - они распродают огромные объемы жилья, в том числе неликвидного, а деньгами от ипотечных кредитов или прямого кэша покупателей закрывают долг перед банком. И неуплаты по кредитам уже будут проблемой банков, а не девелоперов. А учитывая, что качество стандартного и кофморт-класса в России и до этого было не лучшим, можно понять, каким оно будет при сдаче домов в этом временном периоде.
К этому времени кончится программа льготной ипотеки, ключевая ставка будет или в районе 4,5%, или поползет вверх для эмиссии наличности, ипотечные ставки вернутся к средним 8-9% годовых, а стоимость жилья откорректируется на 10-20%. И получится, что даже инвесторы будут продавать квартиры с минимальной прибылью. Такой вывод делается исходя из того, что порядка 15% квартир под льготную ипотеку покупаются с помощью первого взноса, который выходит из крупного потребительского кредита. У людей не хватит денег на ремонт новых квартир и обслуживание долгов, и они начнут продавать жилье с хорошим дисконтом, оставаясь в долгах перед банками. Дисконт будет доходить до 15-20% в зависимости от срочности. Таких историй будет до 5% от всех взятых льготных кредитов.
Проблема не в пузырях, а в отсутствии финансовой грамотности населения. Иначе для чего покупать квартиру на 20% дороже, чем год назад, в доме, который построен абы как? Неужели не очевидно, что удорожание «квадрата» в два-три раза больше кредитного дисконта?».
Пётр ПУШКАРЕВ, шеф-аналитик ТелеТрейд:
«Не стоит бояться в России ипотечного кризиса: его не будет. Даже сейчас это пока не те масштабы количества обращений за займами, чтобы бояться каких-то массовых обвалов. Ведь проблемы в случае просрочек платежей возникают не у застройщика, с которым уже расплатился банк, а у банка. Но сейчас банковской системе скопилась избыточная ликвидность с огромным запасом - ЦБ расширил в этом году набор путей выдачи банкам свободных денег при необходимости. Просрочка по ипотеке на первичном рынке жилья к концу 1 полугодия 2020 года выросла на 541 млн, превысив 6,3 млрд рублей, а за весь прошлый год прирост составлял 610 млн рублей, увеличившись с 5,16 до 5,81 млрд рублей. Но это вовсе не большие суммы в масштабах нашей банковской системы, Если же смотреть не абсолютные показатели, а процент ко всему объёму банковских ипотечных портфелей, то доля просрочки колеблется в пределах 2,2-2,3%. Даже если к концу года этот показатель превысит 2,5 %, это не страшно и не грозит банковскому сектору никакими потрясениями. Не развит в России и вторичный финансовый рынок обеспеченных ипотекой облигаций - а именно огромных ворох этих бумаг и привёл к оглушительному взрыву ипотечного пузыря в 2007-2008 годах в Америке. Так что и с этой стороны нам можно чувствовать себя спокойно.
Эффект от программы льготной ипотеки мог бы быть ещё выше, но слишком многие российские семьи ни в чём уже не уверены после нескольких месяцев потерь в зарплатах, а то и вовсе чувствуют угрозу лишиться в скором будущем привычных источников доходов. В условиях далеко не мирного сосуществования бок о бок с вирусом, влезать в столь серьёзное финансовое ярмо, как ипотека многие опасаются даже при сверхнизких ставках».
Комментарии (0)